サブリースという言葉は聞きなれない言葉だと思いますが、不動産を購入した際に、不動産管理会社とオーナーとの間で交わす不動産に関する契約の形態のことを言います。この方式は、主に投資用のワンルームマンションを購入した際に、不動産管理会社とオーナー間で取り交わす形態です。この形態は、管理を委託し毎月の家賃がオーナーに支払われ、その家賃でローンの返済に当てるものです。一面では管理を不動産会社に任せて、家賃でローンを返済するという便利な方式ですが、違う側面から見ますと、留意しなければならない点もありますので、この形態の内容がどのような仕組みなのか、そして留意すべき点とは何かということについて説明いたします。投資用のワンルームマンションを購入する場合には、予め知っておくべきことです。

サブリースの仕組みとはどのようなものか

サブリースは、前段でも説明したように、不動産管理会社とオーナーの間で交わす契約のことです。この契約には二つの方式があります。第一は「集金代行」という方式です。この方式は、不動産会社がマンションの住戸の借主をみつけて、借主と賃貸契約を締結します。オーナーには、賃貸料の中から管理費を差し引いた分が家賃収入として振り込まれます。この振り込まれた家賃をローンの返済に充当していくという方式です。第二の方法は「家賃保証」という方式です。その言葉が表すように、住戸が空き室になったとしても、管理会社が家賃を払う(保障する)という方式です。それぞれの方式にはメリット、デメリットがあります。集金代行の場合には、空き室になった場合には、家賃が入りません。しかし、家賃の設定価格は家賃保証よりも高いというのがメリットです。家賃保証の場合は、常に家賃が払われますが、集金代行の家賃より約1万円は安くなるというのがデメリットです。まずわ、両者の違いを理解したうえで、どちらの方式にするか決めることです。

サブリースの留意すべき点について

サブリースは、不動産会社とオーナーの間で契約して、家賃の違いはあるにせよ、家賃からローンの返済に当てるということでは共通していますが、大きく違う点があります。不動産を購入する際には、宅建業法で「重要事項説明書」について、「取引主任者」の資格を有する者が説明しなければならないと規定されています。この書類の中には一言も記載されておらず、建物賃貸契約書の中の「期限内の解約」に記載されています。留意すべき点は、将来転売するときに、サブリース契約を解除するにあたり違約金が発生することです。家賃保証の場合には、家賃の3カ月分です。集金代行の場合には、なんと6カ月分の違約金になります。購入する際には、営業マンは節税対策、自身の年金対策等いい話をします。しかし、将来転売する際のことまでは説明する営業マンは皆無です。仮に集金代行で家賃が8万円だとします、転売しようとしたなら、6カ月分の48万円の違約金を支払わなければなりません。いくら高値がついたとしても、結局転売を諦めるということが多々あります。サブリースには、このような落とし穴のあることを知っておくべきです。

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