マンションやアパートなどの賃貸物件で、所有者と不動産業者が契約を結び運営をしていく方法には2つの方法があり、サブリース方式と管理委託方式が該当します。不動産物件の運営を行う場合には、所有者は2つの違いを理解した上で選択をすることが必要になります。2つの方法の中ででもサブリースは最近注目を集めており、広く活用されています。サブリースの仕組みは、簡単にいえば不動産会社が所有者から物件を賃借し実際の入所者に転貸、一定の建物管理を行う内容となります。極端に言えば「また貸し」とほぼ同じことを指します。所有者は不動産会社とサブリース契約を結ぶだけで、実質的には入居者の募集や管理を一体して任せることになります。サブリースは税金対策にも活用ができるために人気がありますが、そこには注意点もあり、不動産投資をする場合にはシステムを十分に理解した上で判断をすることが重要になります。

サブリースが持つメリットについて

不動産の賃貸運用においては、所有者が懸念する最も大きなものとして空室があります。空室は収益にも大きく影響することになりリスクが高まるほど運用利回りの低下に直結します。また、資金の多くを金融機関からの融資で行っている場合には逆ザヤとなる可能性もあり、損失にもつながることになります。サブリースの最大のメリットは、ここでのリスクを避けることができる点があります。空室リスクを不動産会社に移転するために、賃料収入を安定させることができるとともに、収支計画も立てやすくなります。手間がかからないことメリットの1つになります。不動産賃貸による運用においては様々な知識が必要になるとともに専門的な面からも判断が求められます。しかし、サブリースでは不動産会社が借主となるためにここでの内容が軽減でき、実際の入居者との交渉やトラブル等に関しても回避することができます。また、借主が1社となるために、確定申告の手続きも簡素化することができるようになります。

サブリースをする場合の問題点について

サブリースは、現在、相続税対策としても有効な方法であることから盛んに行われていますが、市場では供給過剰であることが指摘されており、導入を計画する場合にはここでの内容を十部に把握しておくことが重要になります。サブリースの魅力的な面として、いわゆる、数十年といった長期間に渡る家賃保証がありますが、提示される保証はあくまでも立地条件等が優良な場合であることを理解しておく必要があります。つまり、常に満室が期待できる物件であることが条件となります。通常、サブリース契約においては2年程度で再契約をすることになりますが、対象建物が多く存在する場合や経年劣化が進んでしまったような場合には、賃料を下げなければ入居者が集まらないことになります。この場合、不動産会社は手数料確保のために賃料保証額を下げることになります。サブリースの問題点はまさにここにあり、多くが金融機関からの融資によって行われているために予定した収入を得ることができなくなり、仮に、売却で処理をするにも、一般的には建物の評価は大きく下落するために借金だけが残ることになります。